sobota, 18 styczeń 2014 15:43

Zasady opodatkowania przychodów z najmu prywatnego w 2014 r.

Oceń ten artykuł
(14 głosów)

Podatnicy, którzy osiągają przychody z najmu prywatnego, mogą sami zdecydować, w jakiej formie będą opłacać podatek z tego tytułu . Do wyboru mają opodatkowanie przy zastosowaniu skali podatkowej oraz w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Nasz poradnik ma na celu wyjaśnienie Państwu, jakie obowiązki wiążą się z każdą z tych form opodatkowania i jakich formalności należy dopełnić.

Oświadczenie o wyborze

Obliczanie podatku dochodowego przy zastosowaniu skali podatkowej jest podstawową formą opodatkowania - jej wybór nie wymaga składania w urzędzie skarbowym oświadczenia. Takie oświadczenie jest jednak wymagane w przypadku, gdy podatnik od początku roku chce zmienić formę opodatkowania dochodów z najmu na ryczałt ewidencjonowany. Zgodnie z art. 9 ust. 1 i 4 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym oświadczenie o wyborze opodatkowania ryczałtem należy złożyć do 20 stycznia 2014 r.

 

Ważne!

 

W przypadku zmiany formy opodatkowania na ryczałt ewidencjonowany, oświadczenie o wyborze formy opodatkowania należy złożyć do 20 stycznia 2014.

 

Natomiast w przypadku rezygnacji z ryczałtu i przejście na opodatkowanie przy zastosowaniu skali podatkowej, podatnik w terminie do 20 stycznia składa oświadczenie o rezygnacji z ryczałtu.

 

Raz złożone oświadczenie obowiązuje na dany rok podatkowy oraz na lata kolejne. Nie ma potrzeby składania go co rok, jeśli podatnik nie zmienia formy opodatkowania.

W przypadku rozpoczęcia osiągania przychodów z najmu w trakcie roku podatkowego, podatnik chcący stosować opodatkowanie w formie ryczałtu musi złożyć oświadczenie o swoim wyborze do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym osiągnął pierwszy przychód z tego tytułu. 

Jeśli podatnik zawarł kilka umów najmu, wybór formy opodatkowania ma zastosowanie do dochodów uzyskiwanych z każdej z nich - niezależnie od ich liczby.

 

Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych

 

Podatnicy, którzy zdecydowali się na opłacanie podatku od przychodów z najmu w formie ryczałtu ewidencjonowanego, w 2014 r. obliczają podatek w wysokości 8,5% osiągniętego przychodu (po odliczeniach) - niezależnie od wysokości przychodów. Zasadniczo ryczałt opłaca się za okresy miesięczne. Można jednak skorzystać z możliwości kwartalnego opłacania ryczałtu, jeśli przychody uzyskane z najmu w 2013 r. nie przekroczyły kwoty 105.575 zł. Konieczne jest również złożenie do naczelnika urzędu skarbowego zawiadomienia o wyborze kwartalnego opłacania ryczałtu - należy to zrobić do 20 stycznia 2014.

 

Ważne!

 

Podatnik, który w 2104 r. chce korzystać z możliwości kwartalnego sposobu opłacania ryczałtu musi złożyć zawiadomienie do urzędu skarbowego w terminie do 20 stycznia 2014.
 

 

Takie zawiadomienie obowiązuje na dany rok podatkowy oraz na lata następne.

Możliwość opłacania ryczałtu kwartalnie nie dotyczy podatników, którzy przychody z najmu zaczną uzyskiwać w trakcie roku podatkowego - po 20 stycznia. Wynika to z faktu, iż podatnicy ci nie będą mogli spełnić warunku, by zawiadomienie o wyborze kwartalnego sposobu rozliczeń złożyć w terminie do 20 stycznia. 

Podstawa opodatkowania. Przychodem z najmu u podatników opłacających podatek w formie ryczałtu ewidencjonowanego jest kwota czynszu - otrzymana lub postawiona do ich dyspozycji - pomniejszona o podatek od towarów i usług, jeżeli z tytułu najmu podlegają oni opodatkowaniu tym podatkiem.

Do przychodów w takim przypadku nie można zaliczyć:

-  Kwot pobranych kaucji

-  Kwot stanowiących równowartość wydatków związanych z przedmiotem najmu, jeśli wydatki te zgodnie z umową ponoszą najemcy

 

Podatnicy uzyskujący przychody z najmu opodatkowane ryczałtem nie mogą pomniejszać tych przychodów o koszty poniesione w celu ich uzyskania. Jednak zgodnie z art. 11 i art. 12 ust. 2 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym, mogą odliczyć od przychodów między innymi wydatki poniesione w roku podatkowym na opłacenie składek na ubezpieczenia społeczne czy straty z tego samego źródła przychodów poniesione w poprzednich latach podatkowych. Podatnik osiągający przychody z najmu ma obowiązek dokumentować wysokość osiąganych przychodów i wydatków uprawniających do odliczeń. Przepisy nie określają sposobu prowadzenia tej dokumentacji.

Ryczałt należy wpłacać na konto urzędu skarbowego w terminie do 20. dnia następnego miesiąca lub do 20. dnia miesiąca następującego po kwartale, za który opłaca się podatek.  Natomiast ryczałt za ostatni miesiąc lub kwartał roku wpłaca się w terminie złożenia zeznania PIT-28, czyli do 31 stycznia.

 

Ważne!

 

Termin złożenia zeznania PIT-28 za rok 2013 upływa 31 stycznia 2014 r.

 

Opodatkowanie według skali podatkowej

 

Obliczanie podatku dochodowego przy zastosowaniu skali podatkowej jest podstawową formą opodatkowania i nie wymaga składania oświadczenia o swoim wyborze w urzędzie skarbowym. Zgodnie z ustawa-z-dnia-26071991-r-o-podatku-dochodowym-od-osob,zn8q5uorc,1.html" target="_blank">art. 44 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych podatnik zobowiązany jest do comiesięcznego wpłacania zaliczek na podatek od dochodów osiąganych z najmu. Wynajmujący może pomniejszyć dochód między innymi o odliczenia z tytułu strat poniesionych w latach ubiegłych z tego samego źródła przychodu czy wydatków poniesionych w roku podatkowym na opłacenie składek na ubezpieczenia społeczne, o których mowa w art. 26 ust. 1 pkt 2 tejże ustawy.

Podatnik ma obowiązek wpłacać zaliczki na podatek dochodowy począwszy od miesiąca, w którym dochody z najmu narastająco od początku roku przekroczyły 3.091 zł. Stosuje wtedy stawkę 18% aż do momentu, w którym dochody przekroczą kwotę 85.528 zł. Po przekroczeniu tej wartości podatnik ma obowiązek obliczać zaliczkę według stawki podatkowej 32%. Zaliczki pomniejsza się o opłacone w roku podatkowym składki na ubezpieczenie zdrowotne - nie więcej jednak niż 7,75% podstawy wymiaru tych składek.

Podatnik stosujący opodatkowanie według skali podatkowej wpłaca zaliczki za okresy miesięczne. Nie ma możliwości dokonywać tych wpłat kwartalnie. Zaliczki wpłaca się do 20. dnia każdego następnego miesiąca. Dotyczy to także grudnia - zaliczkę za ten miesiąc należy opłacić do 20 stycznia. Jeśli natomiast podatnik do tego terminu złoży zeznanie PIT-36 i zapłaci wynikający z niego podatek, zgodnie z art. 44 ust. 6 updof nie musi uiszczać zaliczki za grudzień.

 

Ważne!

 

Termin złożenia zeznania PIT-36 za rok 2013 upływa 30 kwietnia 2014 r.

 

W zeznaniu PIT-36 dochody z najmu rozlicza się wraz dochodami z innych źródeł opodatkowanymi według skali podatkowej. W trakcie roku na podatniku nie ciążą żadne dodatkowe obowiązki deklaracyjne.

Podstawa opodatkowania. Przychodem z najmu jest kwota czynszu płacona przez najemcę za korzystanie z oddanej mu do użytku rzeczy. W przypadku podatników podatku od towarów i usług - kwota czynszu pomniejszona o ten podatek. Przychód taki powstaje w momencie otrzymania czynszu lub postawienia należności z tego tytułu do dyspozycji wynajmujących.

Do przychodów nie zalicza się:

-  Pobranej od najemców kaucji

-  Opłat eksploatacyjnych, wydatków na drobne napraw itp. ponoszonych zgodnie z umową przez najemców.

 Przychody można pomniejszyć o koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów. Wśród kosztów dotyczących najmu można wymienić m.in.:

-  opłaty za dostawę mediów, np. energii  elektrycznej, gazu, wody

-  koszty obsługi prawnej oraz związane z poszukiwaniem najemców 

-  wydatki na remont przedmiotu najmu i dostosowanie go do potrzeb najemcy

-  podatek od nieruchomości

-  składki na ubezpieczenie przedmiotu najmu

-  odpisy amortyzacyjne dokonywane od wartości początkowej przedmiotu najmu

Do takich kosztów można zaliczyć także wydatki poniesione w trakcie poszukiwania najemcy. Należy jednak pamiętać, że zarówno przychody, jak i koszty powinny być odpowiednio udokumentowane.

Podstawą opodatkowania jest więc dochód, za który uznaje się nadwyżkę przychodów nad kosztami ich uzyskania.

 

Opodatkowanie najmu u małżonków

 

Małżonkowie mający wspólność majątkową, którzy osiągają przychody z najmu, zasadniczo opłacają podatek od przypadającej każdemu z nich części (1/2) dochodu/przychodu osiąganego z tego tytułu. Mogą oni jednak zdecydować, że podatek będzie opłacało w całości tylko jedno z nich. Prawo do opłacania podatku tylko przez jedno z małżonków przysługuje niezależnie od tego, czy dochody z najmu opodatkowane są przy zastosowaniu skali podatkowej, czy w formie ryczałtu ewidencjonowanego. Konieczne jest jednak złożenie oświadczenia o takim wyborze w terminie do 20 stycznia każdego roku.

 

Ważne!

Małżonkowie, którzy chcą, aby rozliczeń całości podatku od dochodów osiąganych z najmu w 2014 r. dokonywało tylko jedno z nich, muszą złożyć oświadczenie o swoim wyborze w terminie do 20 stycznia 2014.

 

Jeśli małżonkowie zaczną osiągać przychody z najmu w trakcie roku 2014 r., oświadczenie takie muszą złożyć do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym osiągnęli pierwszy przychód.

W przeciwieństwie do oświadczeń o wyborze formy opodatkowania przychodów z najmu, oświadczenie, o którym mowa powyżej obowiązuje wyłącznie na dany rok podatkowy. Na początku każdego roku oświadczenie należy złożyć po raz kolejny, jeśli małżonkowie w dalszym ciągu chcą, aby podatek opłacało w całości jedno z nich. Na przykład małżonkowie, którzy złożyli oświadczenie na początku 2013 r., muszą je złożyć po raz kolejny do 20 stycznia 2014 r. Jeśli tego nie zrobią, podatek będą musieli opłacać solidarnie od ½ przychodów z najmu.

 

Uwaga!

Oświadczenie o wyborze opłacania podatku od przychodów z najmu w całości przez jednego z małżonków obowiązuje tylko na dany rok podatkowy.

Na początku następnego roku oświadczenie należy złożyć po raz kolejny.  

W sytuacji, gdy niezłożenie oświadczenia zostanie wykryte po zakończeniu roku podatkowego, a przez cały ten rok podatek rozliczało tylko jedno z małżonków, konieczne jest dokonanie korekty zeznania podatkowego. Z reguły nie jest to korzystne dla małżonków. Jeśli jedno z nich wybrało ryczałt, a drugie nie, to w tej sytuacji konieczne jest doliczenie połowy dochodów z najmu do dochodów z innych źródeł, m.in. z pracy tego drugiego małżonka. Jeżeli jego dochody nie przekraczają górnej granicy skali podatkowej, to podatek będzie obliczony wg stawki 18% a nie, jak przy ryczałcie 8,5%. Gdyby okazało się, że dochody są wyższe, to będzie zmuszony zapłacić podatek wg stawki 32%. Trzeba pamiętać, że jeśli korekta jest sporządzana po upływie terminu na złożenie zeznania to należy zapłacić również  odsetki od niezapłaconych zaliczek, a także odsetki od niedopłaty podatku wynikającego z korekty zeznania.

Jak liczyć odsetki od zaliczek możesz przeczytać tu: Obliczamy odsetki od zaliczek 

 

W przypadku decyzji małżonków, że przychody z najmu będą opodatkowywać oddzielnie - od ½ przychodów - każde z małżonków może samo zdecydować, czy od swojej części przychodów będzie opłacać podatek w formie ryczałtu, czy według skali podatkowej.

W przypadku ustanowienia rozdzielności majątkowej, podziału majątku wspólnego małżonków wskutek rozwodu lub orzeczonej przez sąd separacji, wyrażony w oświadczeniu wybór opodatkowania przez jednego z małżonków przestaje obowiązywać. Obowiązek podatkowy w takim przypadku będzie ciążył na tym z małżonków, któremu sąd przyznał prawo własności do przedmiotu najmu. 

Należy również wspomnieć, iż opłacanie podatku dochodowego nie jest konieczne w przypadku dochodów osiąganych z wynajmu osobom będącym na wypoczynku nie więcej niż pięciu pokoi gościnnych w budynkach mieszkalnych położonych na terenach wiejskich w gospodarstwie rolnym. Tego typu dochody korzystają bowiem ze zwolnienia z podatku dochodowego na mocy art. 21 ust. 1 pkt 43 updof. Zwolnienie to ma zastosowanie zarówno do dochodów opodatkowanych przy zastosowaniu skali podatkowej, jak i w formie ryczałtu, zgodnie z art. 10 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. nr 144, poz. 930 ze zm.).

Do podatnika należy wybór, która forma opodatkowania będzie bardziej korzystna w jego sytuacji. Trzeb zwrócić  uwagę, że przy wyborze ryczałtu dla rozliczeń przychodów z najmu płacimy podatek 8,5% od osiągniętego przychodu, a nie dochodu. Natomiast podatek wg skali podatkowej liczony jest od dochodu, czyli nadwyżki przychodów nad kosztami, wg stawki 18% lub 32%. Nie zawsze jest to jednak korzystne dla podatnika. Podstawę opodatkowania w tym przypadku stanowi suma całości dochodów, także dochodów z pracy, umów cywilno-prawnych itp. i nie zawsze kumulacja wszystkich dochodów jest opłacalna dla podatnika. Jeżeli całość dochodów przekroczy kwotę 85.528zł to podatek od nadwyżki będzie liczony wg stawki 32%. 

Czytany 10438 razy Ostatnio zmieniany poniedziałek, 07 kwiecień 2014 12:07

Artykuły powiązane

  • Zeznanie roczne PIT za 2018 r. – jak i do kiedy złożyć Zeznanie roczne PIT za 2018 r. – jak i do kiedy złożyć

    W 2019 r. wielu podatników nie musi składać zeznań rocznych. Administracja skarbowa już je sporządziła, a gdy nie zostaną odrzucone lub złożone samodzielnie przez podatnika – zostaną automatycznie zaakceptowane. Sprawdź, kto może skorzystać z usługi Twój e-PIT, jak w praktyce wygląda rozlicznie na nowych zasadach i jakie modyfikacje można wprowadzić w przygotowanych przez KAS rozliczeniach. Poznaj też terminy składania zeznań rocznych, wersje formularzy, a jeśli wolisz rozliczyć się samodzielnie - pobierz aktualne druki PIT za 2018 r.

  • Zeznanie roczne PIT-28; kiedy złożyć za 2018 w 2019 Zeznanie roczne PIT-28; kiedy złożyć za 2018 w 2019

    Podatnicy, którzy w 2018 r. osiągali przychody opodatkowane ryczałtem ewidencjonowanym, do końca stycznia 2019 r. muszą złożyć zeznanie roczne PIT-28. Sprawdź, jakie zmiany wprowadzono w tym zakresie – dotyczą one m.in. nowej stawki ryczałtu 12,5% dla przychodów z najmu. Dowiedz się też, kto musi złożyć zeznanie na nowym formularzu PIT-28S i jakie zmiany szykuje ustawodawca na przyszły rok. Pobierz również aktualny druk PIT-28/PIT-28S i inne formularze zeznań podatkowych.

  • Rozliczenia roczne PIT za 2017 r. w 2018 r. Rozliczenia roczne PIT za 2017 r. w 2018 r.

    Rozpoczął się sezon wypełniania i składania zeznań rocznych PIT za 2017 r. Sprawdź, jak prawidłowo rozliczyć się w 2018 r., do kiedy złożyć odpowiedni formularz i w jakiej formie to zrobić – tradycyjnie czy elektronicznie. Pamiętaj przy tym o zmianach, jakie w 2018 r. musisz uwzględnić przy obliczaniu podatku – mają one związek m.in. z nowymi zasadami stosowania kwoty wolnej od podatku dochodowego.

  • Kiedy złożyć zeznanie roczne dla ryczałtu PIT-28 za 2017 r. w 2018 r. Kiedy złożyć zeznanie roczne dla ryczałtu PIT-28 za 2017 r. w 2018 r.

    W 2017 r. osiągałeś przychody z najmu lub działalności opodatkowanej ryczałtem ewidencjonowanym? Masz obowiązek złożyć zeznanie roczne PIT-28. Sprawdź, do kiedy należy je przekazać do urzędu skarbowego, w jakim terminie wpłacić ryczałt za ostatni miesiąc lub kwartał 2017 r. i pobierz aktualny druk. Dowiedz się też, kto ma prawo do wyboru tej formy opodatkowania w 2018 r.

  • Zeznanie roczne PIT za 2016 r. złóż do 2 maja 2017 r.! Zeznanie roczne PIT za 2016 r. złóż do 2 maja 2017 r.!

    Już tylko kilka dni pozostało na złożenie zeznań rocznych PIT-36, PIT-36L, PIT-37, PIT-38 oraz PIT-39 za 2016 r. Sprawdź, z jakiego formularza skorzystać, do jakiego urzędu skarbowego złożyć zeznanie i do kiedy należy dopełnić tego obowiązku. Dowiedz się też, czym jest wstępnie wypełnione zeznanie podatkowe i czy warto skorzystać z tej możliwości.